Bugün gazete ve haber sitelerinin ekonomi sayfasında “Emlak GYO’dan Rekor Satış” başlığı ile Ataşehir Metropol İstanbul projesi kapsamında bulunan AVM’nin KDV Dahil 1.36 Milyar TL’ye satıldığı haberleri flaş haber olarak duyuruldu. Konjonktürel açıdan bakıldığında herkesin dilinde “işler yavaş”, “herkes beklemede” gibi söylemler olsada; gerek bu tarz büyük yatırımlar gerekse her ekonomik koşulda sürekli yukarı çıkan konut satış adetleri 2017 yılında da 1.4M adete dayanarak yeni bir rekorlar kırıyor. Bu durumun karmaşıklığı farklı bir yazı konusu!
Peki bu “Rekor Satış” ne kadar gerçekçi? Alanlar bugünün piyasasında neyi hesaplamışlar da almışlar? Bizim göremediğimiz onların gördükleri ne olabilir? Biraz bu sorulara cevap bulmaya çalışacağım. Öncelikle Metropol İstanbul projesinin kısaca geçmişine bakalım. Varyap-GAP ortaklığı ile başlayan projede gecikemler yaşanmış ve yakın zamanda Varyap hisselerinin tamamı olan %28’lik hisselerini Albaraka Türk’e satmıştı. AVM satışının gelirinin %43’lük bölümü Emlak GYO’ya; %28 Albaraka Türk’e ve %29’luk kısmı da GAP inşaata ödenecek. AVM’yi, Ahmet Sabri Kefeli’nin sahibi olduğu Kefeli Gayrimenkul ve inşaat sektörünün deneyimli ismi EYG Group’un Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik’in sahibi olduğu Dekor’Sell adlı şirket yüzde 50’şer ortak olarak aldıkları gazete haberlerine yansıdı. İnşaat ve ticaret hayatında bu kadar deneyimli insanların bu kadar büyük bir alım kararı ülkeye ve geleceğe güven olarak da görülebilir ticari zeka olarak da.
Biraz hesap yapalım. Elimizdeki bilgilere göre satış bedeli 1.362.000.000TL. Toplam satılabilir/kiralanabilir alan 103.000m2. Bir gayrimenkul yatırımcısının aldığı kiraların toplamının satın alma bedeline oranının min %6 olması makul kabul edilir. Bu oran ne kadar yükselirse yatırımcının karı da o kadar artacaktır. Oran %5’in altına düştüğünde yatırımcı açısından yanlış karar alındı demek doğru olabilir. Daha basit bir anlatım ile ticari gayrimenkul yatırımcısı ödediği paranın en fazla 180 ayda dönmesini kabul edebilir. 180 ayın üzeri zarara, 180 ayın altı kazanç yazar. 1.362.000.000TL/180=7.566.000TL toplam 471 üniteden KDV dahil aylık gelir elde edilirse bu yatırım makul seviyede kalacaktır. 7.566.000/103.000=73,46TL KDV Dahil metrekare başına kira geliri öngörüsü ile yatırımcı kazançlı demektir. Günümüzde değil AVM dükkanları; Ataşehir’deki ofis kiraları KDV dahil 73TL’den işlem görmektedir. Metropol İstanbul gibi Bir çok nitelikli AVM içerisinde m2 kira rakamları en az 250TL’den başlamaktadır. Bu rakamlara bakarak bu alımı yapanların ticari deha olduklarını söyleyebiliriz. Elbette şu detayı da belirtmek gerekir. 103.000m2 satılabilir/kiralanabilir alanın tamamı AVM mağazası değil. İçerisinde iki ofis binası da barındırmakta. Hatta bir binayı Fenerbahçe Üniversitesi’nin kiraladığı söyleniyor. Elbette ofis kiraları ile AVM mağaza kiraları bir olmayacaktır. Ancak benim tahminin sadece AVM kiraları ile bile bu yatırım kendisini en fazla 15 senede amorti edecektir.
Günümüzde gayrimenkul yatırımı yapılır mı? diyenelere güzel bir örnek teşkil ediyor bu yatırım. 80 Milyon nüfusu olan, her yıl 600.000 evlilik,, 130.000 boşanma, 1,5 Milyon yeni doğan bebeğin olduğu bir ülkede gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı yatırım ihtiyacı biter mi?
Konu ile ilgili haberlere aşağıdaki linklerden ulaşabilirsiniz;
https://www.dunya.com/sirketler/metropol-istanbuldaki-avm-13-milyar-tlye-satildi-haberi-396193
http://www.hurriyet.com.tr/dev-avm-1-4-milyara-satildi-40692197
http://www.sozcu.com.tr/2017/emlak/istanbulda-1-3-milyar-liraya-avm-satildi-2150051/
https://www.ekonomihaber.com/is-yasam/metropol-istanbul-projesindeki-avm-136-milyara-satildi-h5235.html
http://www.milliyet.com.tr/metropol-istanbul-projesi-nde-dev-ekonomi-2580769/
