TÜİK Verileri Işığında Konut Piyasa Yorumu
2017 yılında 1.400.000 adet olan yeni yapı ruhsatları 2018 yılında 663 bin adete, 2019‘da 306 bine düşmüştü. Bu yapı ruhsatlarının, 2017 yılında %48’i, yani 672 bin adedi yeni konut, 2018 yılında %51’i yani 338 bin adedi yeni konut, 2019 yılında ise %56’sı yani 147 bin adedi yeni konut olarak gerçekleşti. Kalan adetler ofis, iş yeri ve özel amaçlı bina kullanım yapı ruhsatı olarak alınmış ruhsatlar.
Tuik’in açıkladığı bu verilere göre;
2017 yılında 672.000
2018 yılında 338.000
2019 yılında 147.000
Yeni konut pazara sunuldu.
2020 yılında ilk dokuz ayda toplam 339 bin yeni yapı ruhsatı alındı. Son çeyrek verilerim henüz açıklanmadı. Ortalama rakamlardan öngörü olarak üzerine eklesek 450 bin civarında bir sayı ile yılı tamamlayacağız demektir. 2020 yılında da bir önceki yıldaki gibi yeni konutoranı %56 olsa 250 bin civarı yeni konut pazara çıkmış demektir.
Son 4 yılda üretilen toplam yeni konut sayısı 1.400.000 adetken, birinci el satış verilerine baktığımızda son dört yılda toplam 2.500.000 civarında satış gerçekleşmiş. Bu durumda geçmişten kalan stok sayısında 1.1 milyon adet azalma olduğu anlamına gelmekte.
2-3 yıl öncesinde stok fazlası mı var? Stok fazlası sebebi ile fiyatlar düşer mi diye düşünürken bugün eriyen stok ve artan inşaat maliyetleri ile konut fiyatlarının artmaması söz konusu değil gibi duruyor. Uzun zamandır yeni projelere başlamadan bekleyen üretici firmaların bu veriler ışığında tekrar üretim hevesi içerisine gireceği aşikar. Zira ülkemizde yatırım harici sadece ihtiyaçtan yılda 5 milyon gayrimenkul hareketinin yaklaşık 1,5 milyonu satış işlemi. Bu satış adedinin de yaklaşık %50’sinin birinci el olduğu verisinden yola çıkarak zaten her yıl ortalama 750 bin projeden satış talebi söz konusu. Son dört yılda eriyen stok verisine karşılık başlayan yeni proje sayısındaki düşüş arz talep dengesini talebin artması yönüne çekmiş duruyor.
Elbette artan inşaat maliyetleri sebebi ile yeni konutların fiyatının ikinci el konutlardan yüksek olacağı da kesin. Birinci el fiyatların da lokomotif görevi ile ikinci el fiyatları yukarı doğru çekmesini beklemek de gerekecek. Bu veriler konut fiyatlarının önümüzdeki dönemde artacağının çok net göstergeleriyken, faiz oranlarının yüksek olması sebebi ile kredili alımların sayısının düşük seyri devam edeceğe benziyor. Elbette bu durum bir miktar da talebin frenlemesine sebep olacaktır. Ancak gene de talebin geçtiğimiz yıllara göre artacağı kanaatindeyim.
Sözün özü; fiyatların düşmesini beklemek bu veriler ışığında gerçekçi değil! Hayalini kurduğunuz evi bulduğunuzda fiyatından çok değiştirilemeyecek özelliklerine ve olmazsa olmaz kriterlerinize odaklanarak fırsatın sadece fiyat olmadığı bilinci ile hareket etmek lazım. Yoksa hayalini kurduğunuz ve beğendiğiniz evi yarın almak daha da zor olabilir.
