Geçene senenin ilk günlerinde gayrimenkul fiyatlarının önümüzdeki dönemde neden artacağı ile ilgili bir analiz yazısı hazırlamıştım. Geçtiğimiz bir senede fiyatların ne kadar yükseldiğini hep birlikte tecrübe ettik. O yazımda daha çok eriyen stoklar ve azalan yeni üretim verileri ışığında bir analiz yapmıştım. İlgili yazıya sayfamdan ulaşabilirsiniz. Bu yazım da ise hem geçen seneden bugüne verileri güncelleyeceğim hem de işin üretim maliyeti verilerini ekleyerek yeni bir projeksiyon sunacağım. Sonda söyleyeceğimi aslında bu yazının başlığına yazdım. Evet alım gücümüz düştü peki o zaman neden hala fiyatlar artıyor? Artmaya da devam edecek. Buyrun detaylar.
TÜİK ‘in açıkladığı verilere göre;
2017 yılında 1.405.447
2018 yılında 669.165
2019 yılında 319.720
2020 yılında 555.337
2021 yılında 709.936
Olmak üzere beş senede toplam 3.659.605 adet konut nitelikli yeni yapı ruhsatı alınmış. Yani pazarda oluşan yeni arz sayısı beş yılın ortalamasında 732 bin civarı gerçekleşmiş
TUİK’ in açıkladığı verilere göre;
2017 yılında 1.409.314
2018 yılında 1.375.398
2019 yılında 1.348.729
2020 yılında 1.499.316
2021 yılında 1.491.856
Olmak üzere beş senede toplam 7.124.613 adet konut nitelikli gayrimenkul satışı gerçekleşmiş. Yani beş senenin ortalamasında yılda ortalama 1.425.000 civarında konut satışı gerçekleşmiş. Son beş yıl ortalamasında pazarda oluşan arz ile talep arasında %51’lik bir fark talepten yana daha fazla gerçekleşmiş. Daha net ifade ile 3,5 Milyon civarında talep hazırdan karşılanmış. Bu rakam 2018-2019 yıllarında konuştuğumuz stok fazlasını kısa sürede eritmiş vaziyette. Son beş yılda yeni üretim var olan talebin yarısında kalmış durumda.
Arzın talebin yarısında kalması bile başlı başına fiyat artışına sebepken, pazarda bu kadar yoğun talep varken müteahhitler neden yeni üretim iştahında değiller peki?
Fiyatları daha da yukarı çıkmasına sebep olan bir başka sorun da işte tam burada!
2017 yılında Maliye Bakanlığı ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit edilen ve Resmi Gazete yayınlanan lüks inşaat maliyeti 2.250TL aynı yılın ortalama dolar kuru ile 675USD ‘ye denk gelmekte. Bugün sadece dolar kuru ile inşaat maliyetini güncellediğimizde 10.000TL/m2 birim fiyatına ulaşıyoruz. Resmi rakamlar bu seviyedeyken piyasada gerçekleşen rakamlar çok daha üzerine çıkabilmekte. Özellikle iki yılı aşkın süredir devam eden pandemi sebebi ile yaşanan tedarik problemleri ile demir çelik sektöründeki global arzın azalması ve enflasyonist döneme girmiş olmamız inşaat maliyetlerinin daha da yukarılara çıkmasına sebep oluyor. Realitede bugün hiçbir inşaat firması 15.000TL’nin altında projeksiyon yapamadığı gibi bir de malzeme tedariği riskini göze almakta ekstra zorlandığından yeni üretime girmeye cesaret edemiyor.
Yukarıda belirttiğim maliyet rakamı içerisinde arsanın maliyeti ve müteahhitin karı henüz yok. Enflasyon ve yüksek faiz ortamında alınacak riskin gelir potansiyelinin de yüksek olması gerekir ki üretici elini taşın altına soksun. Bugün hiçbir inşaat firması %20-30 kar beklentisi ile bunca riskin ve maliyetin altına girmeyi göze almaz zira yapacağı yatırımın karşılığında risksiz %20 gelir elde edebileceği bir çok yatırım enstrümanına ulaşabilmekte. Enflasyonun %50 olduğu bir ortamda %20 gelir ne ifade ederse artık! O da ayrı bir sorun teşkil ediyor. Yeni dönemde ticaret enflasyon + kar oranına verilmek zorunda kalacak ki bu da fiyatların daha da yukarılara çıkmasına sebep olur.
Arsa ve müteahhit karı yok demiştik. İstanbul’da ortalama gelir seviyesine sahip ve toplu ulaşım imkanı olan bölgelerdeki arsa maliyetlerinin de günümüzde en az 10.000TL’ler seviyesinde olduğu gerçeğinden yola çıkarak karsız bir inşaatın m2 birim fiyatı kabaca 25.000TL ‘ye ulaşıyor. %40 kar beklentisi ile üretici yola çıksa zaten daha kazmayı vurmadan topraktan evi 35.000TL’den satması gerekiyor. Bu basit hesapla bile anlıyoruz ki yeni inşaatların İstanbul’da 35 bin TL metrekare birim fiyatı altına çıkma şansı yok. Bu rakam da alt sınır. Biraz merkezi ve popüler lokasyonda bu rakamlar zaten 55-60 bin TL’ler seviyesine ulaşmış durumda. Peki yeni inşaa edilecek evlerin metrekare birim fiyatının 35 bin TL olduğu bölgede hali hazırda hemen taşınılabilecek evlerin fiyatının bu rakamın altında olmasını beklemek mümkün mü? Peki her yıl talebin arzdan %50 fazla olduğu yani alıcının çok satıcının az olduğu bir pazarda, ürün bulmanın her geçen gün zor olduğu bir pazarda fiyatların düşmesini beklemek sizce makul mü?
Sonuç olarak; pazar son iki yılda yön değiştirdi. İki sene önce arz fazlasından bahsederken bugün yetersiz arz yüksek talepten bahsediyoruz. Üretim maliyetlerinin yükselmesi ve tedarik sorunları da arz ile talebin dengelenmesini engelliyor. Talep yüksek olduğu sürece, arz da düşükse, piyasanın altın kuralı devreye giriyor. Az olan kıymetlidir! Kişisel kanaatim artan üretim maliyetleri ve tedarik sorunları sebebi ile kısa vadede arzın artmasını beklemiyorum. Önümüzdeki beş belki on yılı arzı karşılamaya çalışmak ile geçireceğimizi düşünüyorum. Bu durumda bugün almadığınız ev yarın hayallerinizi süsleyen eve dönüşebilir.
