İkinci el gayrimenkul piyasası için kullanılan iki temel tabir vardır. “Alıcı Pazarı” ve “Satıcı Pazar”. Bu tabirler, piyasanın gidişatını daha kolay ifade etmek için kullanılır. Peki ne anlama gelmektedirler? “Alıcı Pazarı”, arzın talebi aştığı ve tüketicilerin, yani alıcıların fiyatı belirlediği piyasa biçimidir. “Satıcı Pazarı” da bu durumun tam tersi, yani piyasada çok alıcının olduğu, ancak satılık mülkün olmadığı piyasadır. Bu durumda fiyatı belirleyen satıcıdır.
2001 krizi, kriz ortamı geçene kadar süre “Alıcı Pazarı”na güzel bir örnekdir. Alıcı Pazarı olması için piyasada çok sayıda satılık olması gerekmemektedir, alıcının, az sayıdaki satıcıdan daha az olması da arzın talebi aştığı bir ortam olduğuna göre, kriz ortamları alıcı pazarı olmaktadır. Nihayetinde mülkün değerini alıcı belirlemektedir.
Konut kredi faiz oranlarının aylık %4,25’lerden aylık %1,25’lere düştüğü 2004-2006 yılları arasında ise, Türkiye şartları için çok uygun koşullarda borçlanarak ev sahibi olma isteği ile piyasada alıcı sayısı artmış, ancak aydan aya yükselen konut fiyatları sebebi ile mal sahipleri satma kararı alamaz olmuş, ya da satsam gene yüksek fiyattan ev alacağım o zaman ne gerek var endişesi ile mülkünü satılığa çıkartmamış ve alıcılar ev bulamaz olmuşlardı. Böyle bir pazarda, yani satıcının fiyatı belirlediği “Satıcı Pazarı”nda evini rayicin üzerinde bir fiyattan satmak kaçınılmazdı.
Peki bugün neyin pazarındayız? Pazar koşullarına baktığımızda her iki tanıma da uyan bir durum yok gibi görünüyor. Elbette arz da talep de bölgesel olarak değişiklik gösterebilmektedir. Ancak spesifik örnekler haricinde piyasanın geneli için arz fazlası var diyemeyiz. Zira arz fazlası olan bir piyasada enflasyon olsa bile değer artışından bahsedilemez. En basit hali ile mal, alıcı buluyor ki değerleniyor. Ülkenin alım gücü yükseldi diyemediğimiz gibi, mortgage oranları da son on yıldır neredeyse aynı seviyede. Bir ara aylık %1’in altına indi ancak orada da uzun süre tutunamadı. Kredi olanakları iyileşmemiş bir piyasada alım gücü de yükselmemiş piyasa koşullarına “Alıcı Pazarı” demek de mümkün değil.
Peki bu neyin pazarı? Bugünün piyasası “Dayanma Gücü Olan Satıcı ile Gerçek İhtiyaç Sahibi Alıcı”ın buluştuğu pazar. Piyasa koşullarını belirleyecek sayıda az alıcı yok pazarda, diğer taraftan pazarda satıcı sayısı da çok değil. Neredeyse birbirlerine denkler.
Bugün nereye elinizi atsanız ilerki bir tarihten nemalanma durumu var. inceleyin, fark edeceksiniz. Kimi yeni açılan, kimi 3 sene sonra açılacak Metro hattından; Kimi Ataşehir Finans Merkezi’nden, kimi Finans Merkezinin ilçesinin Ümraniye olarak değişmesinden, kimi adliyeden, kimi 3.köprüden, kimi tüp geçitten… Liste daha uzar da uzar. Anlayacağınız kimse bugünü satmıyor, herkes geleceği satıyor! Bu durumda da yatırımcı çekiliyor, geriye sadece kullanıcılar ve geçmiş zamanda treni kaçırmış olup, arka vagondan da olsa trene binmek isteyenler kalıyor. Hal böyle olunca satışın sonuçlanma süresi de uzuyor.
İşte bu yüzden bugünün piyasası dayanma gücü olan satıcı ile gerçek ihtiyaç sahibi alıcı arasında bir yerlerde…
Bu piyasa koşullarında finansal analiz yaparak yatırım yapmanın önemi daha çok ortaya çıkıyor. Sadece piyasayı koklamak değil, verileri doğru yorumlayabilecek danışmanlık hizmeti almak artık eskisinden çok daha önemli.
