Gayrimenkul yatırımını konuta mı yoksa ticari gayrimenkule mi yapmak daha avantajlıdır? Bu soru her dönem karşımıza çıkmaktadır. Benim bu konunun vergisel boyutuna girmeden önce kısa bir gözlemim var. Yatırımın bedeli, yani alacağınız gayrimenkule ödeyeceğiniz satın alma bedeli, kiracı profilini de seçiyor.
1+1 mesken amaçlı daire bütçesi ile ticari bir mülk, ofis, yada iş yerine kiraya verilebilecek nitelikte bir stüdyo daire aldığınızda, kiracı profili; ödeme gücü sınırlı olan, yeni bir iş tutturmaya çalışan, bugün burada yarın nerede olacağı çok tahmin edilemeyen küçüğün de küçüğü işletmelerken, mesken amaçlı 1+1 dairede geniş bir yelpaze içerisinden profesyonel iş hayatı içerisinde olan, gelir seviyesi belli, yaşam standartlarını yüksek tutmaya çalışan bireyler ile muhattap olmak mümkün olmaktadır. Kısaca ben mesken amaçlı 1+1 daire bütçesi ile iş yerine kiraya verilmek üzere bir gayrimenkul almayı değil, mesken amaçlı 1+1 almayı tercih ederim.
Ancak yatırımın bedeli 1 milyon TL ve üzerine çıktığında daha nitelikli işletmelerin tercih edebileceği ticari amaçlı iş yeri gayrimenkullerine ulaşmak mümkün oluyor. Bu durumda da işin içerisine vergisel avantajlar giriyor. Nasıl mı?
Diyelim ki 2015 senesinde 1.3M TL’ye Ataşehir’den bir mesken alıyorsunuz. Bu gayrimenkul bugünün şartlarında büyük bir 3+1 veya 4+1 daire olacaktır. Bugünün şartlarında bu gayrimenkul yaklaşık 4.000TL kira getirecektir. Bu durumda yıllık kira geliri 48.000TL olacaktır. Basit olarak bu konutun mortgage ile alınmadığını ve götürü usülü vergi yönteminin seçildiğini farz edelim. Bu durumda %25 götürü + 3.200TL muafiyet ile 33.000TL üzerinden gelir vergisine tabi olacaktır. Bu gelirin vergisi de yaklaşık 6.000TL tutacaktır.
Aynı yatırım bedeli ile mesken amaçlı gayrimenkul yerine, iş yeri amaçlı ofis aldığınızı farz edelim. Bu gayrimenkul bugünün şartlarında yaklaşık 140m2’lik bir ofis olacaktır ve net 5.500TL’ye de kiraya verilecektir. (Kira gelirindeki avantaj başka bir blog yazısı konusu olduğu için bu yazıda detaylandırılmamıştır.) Buradaki “net” ifadesinin açılımı stopaj vergisini kiralayan şirketin ödeyeceğidir. Stopaj net kiranın %20’sine denk gelmektedir. Stopaj vergisi kiraya verenin gelir vergisinden düşeceği için bakın ortaya nasıl bir tablo çıkıyor. %25 götürü usulünün seçildiğini farz edelim bu durumda %25 götürü sonrası 49.500TL’si vergiye tabidir. Bu gelirin vergisi de 13.600TL tutacaktır. Ancak “Kesinti Yolu İle Ödenen Vergi” başlığı altında kiracının sizin adınıza ödediği stopajlar mal sahibinin ödemekle yükümlü olduğu gelir vergisinden düşecektir. Net 5.500TL kiranın yıllık stopajı 16.500TL tutmaktadır. Bu durumda mal sahibi bırakın kiradan kaynaklı gelir vergisi ödemeyi, 2.900TL vergi iadesi almaya hak kazanmış olacaktır (16.500-13.600=2.900).
Yani, aynı bölgede, aynı dönem içerisinde, aynı fiyata satın alınan bir mesken ile iş yerinin kiraya verilmesinde kira geliri haricinde ciddi bir vergi avantajı da söz konusudur.
Peki konutta vergi ödemekten kaçınmamın yolları yok mu? Elbette var. Götürü yerine Gerçek Gider yöntemi seçilerek, yeni satın aldığınız bir konutu, 5 sene boyunca satın aldığınız bedelin %5’ini, konut kredisi ile aldıysanız ödediğiniz faizleri, site yönetimine ödediğiniz yatırım giderlerini, konuta yaptığınız faturalı tadilatları, muhasebe defteri tutar gibi yazıp çizme yolunu seçerseniz gelir verginizi düşürebilirsiniz. Bu işler için ya zaman ve emek harcayacaksınız, ya da bir muhasebeci tutacaksınız. Ya da bunlarla uğraşmamak için yatırımı ticari gayrimenkule yapacaksınız.
