Gayrimenkulün pazarlama aşamasına geçmeden önceki ayağıdır değerleme. Pazarlama aktivitelerininde en önemlisidir!
Ne alakası var fiyatın pazarlama aktivitesi ile demeyin. Bir gayrimenkule belirlenen yüksek fiyat ile pazarlama aktivitelerine milyon liralar harcasanız, binlerce saat bile emek verseniz nafiledir. Yanlış fiyat ile sadece yanlış alıcı adaylarını çeker, zaman ve para kaybedersiniz. Peki bu kadar önemli bir aktivite nasıl ve kimler tarafından yapılmalıdır?
Gayrimenkul değelemesinde temelde iki farklı fiyat vardır. Birincisi “Adil Piyasa Değeri“, diğer adı ile pazar değeri. Bir de “Acil Piyasa Değeri“. Özellikle mortgage amaçlı banka ekspertizleri Acil Piyasa Değeri mantığı ile belirlenir. Bankalar aldıkları risklere göre kendilerini koruyabilmek için bu yolu tercih etmektedirler. Ancak elbetteki gayrimenkul piyasasında kabul gören ve benim de bugün ele alacağım konu “Pazar Değeri”dir.
Pazar Değerinin literatürdeki açıklaması şöyledir; “Bir mülkün istekli alıcı ve istekli satıcı arasında tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, hiçbir zorlama olmadan, basiretli ve konu hakkında yeterli bilgi sahibi kişiler olarak, uygun bir pazarlama sonrasında değerleme tarihinde gerçekleştirecekleri alım satım işleminde el değiştirmesi gerektiği takdir edilen tutara Pazar Değeri denir.” Çok da doğru bir yaklaşımdır. İstekli alıcı ve istekli satıcı kavramı, yeterli bilgi sahibi kişiler kavramı, bir şarta ya da özel bir menfaate bağlı ilişki içerisinde olmayan bir yapıdan bahsedilmektedir. Kısaca pazar değerinde alıcı da satıcı da piyasa gerçekleri içerisinde hareket etmektedir.
Pazar Değerini belirlemek için ister konunun uzmanı olsun, ister alıcı, ister satıcı; hemen hemen herkesin ilk baktığı piyasadaki rakiplerdir. Yani herkes bilerek ya da bilmeyerek Rakip Pazar Analizi yapmaktadır. Piyasadaki benzer mülkler ve yakın zamanda satılmış benzer mülkler. Peki ama yeterli midir? Bazen yeterli olabilmektedir. Ancak daha doğru bir sonuca ulaşmak için farklı yöntemler ile sağlamasını yapmak gerekir. Çok daha sağlıklı, adil ve doğru bir sonuca ulaşabilmek adına “Maliyet Yaklaşım Analizi” yöntemi ve “Gelir Kapitalizasyon Yöntemi” de kullanılmalıdır. Kısaca bu yöntemleri ele alırsak;
Rakip Pazar Analizi
Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer mülklerin piyasadaki bugünkü alternatiflerini, gerçekleşen işlem fiyatlarını, ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar.
Maliyet Yaklaşım Analizi
Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulun değerlemesi için baz kabul edilir. Bu teknikte gayrimenkulun değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. Arazi değeri emsal yaklaşımlardan yola çıkılarak takdir edilir. Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve değerlemeyi yapan uzmanın geçmiş tecrübelerine dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir.
Gelir Kapitalizasyon (İndirgeme) Yöntemi
Bu yöntemde mülkün güncel veya gelecekteki yararları ve üretme kapasitesini modelleyerek inceler. Gayrimenkul için çoğu zaman kira geliri, bina yan gelirleri (reklam, baz istasyonu vb.) değer göstergesini kullanarak kapitalize edilir. Çalışma net gelir üzerinden hesaplama yöntemi ile ele alınmalıdır. Dolayısı ile mülke ait gelir ve harcama verileri dikkate alınır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılır. Beklenti ilkesi yaklaşımın temel ögesidir. Yöntem ayrıca mülkün satış fiyatı ve kira beklentisi arasındaki ilişkiyi yansıtır.
Gayrimenkulün piyasaya çıkacağı fiyat en önemli pazarlama aktivitesidir ve ehil kişiler tarafından yapılması gerekir. Değerlemeyi yapacak uzmanın mülkü çok iyi tanıması, avantaj ve dezavantajlarını net bir şekilde görebilmesi, piyasadaki rakipleri ile konumunu netleştirebilmesi gerekir. Pazara çıkılacak fiyatı değerlerken duygusal faktörlerden uzak olunmalı, gerçekçi yaklaşılmalıdır. Bu yaklaşımı da ancak bir profesyonel sağlayabilir. Ancak pazara çıkılacak fiyatı belirleyecek profesyonelinde konusunun uzmanı, araştırmacı ve analitik zekası yüksek bir profesyonel olması çok önemlidir. Aksi taktirde mülk ile duygusal bağ kurmuş olan bir mal sahibinden çok daha yanlış bir değerleme rakamı belirlenmesi muhtemeldir.
Siz, siz olun işi en az gayrimenkul pazarlama konusuna hakim olduğu kadar değerlemeye de hakim olan uzmanına yaptırın! Gayrimenkul değerlemesi çoğu zaman gayrimenkul pazarlamasından çok daha önemli bir unsurdur.
