Blog

Gayrimenkul Yatırımı : Güncel Veriler Işığında Analiz

  • 23.6.2014

Gayrimenkul Yatırımı : Güncel Veriler Işığında Analiz

Ülkemizde hemen hemen her dönem gözde bir yatırım aracı olmuştur gayrimenkul. Özellikle de İstanbul’da gayrimenkul yatırımı. GYODER’in yakın zamanda İstanbul’da 12 farklı ilçede, gelir seviyesi ortalama aylık 4.000TL ve üzeri olan 5.015 kişinin katılımı ile yaptığı anket sonuçlarına göre de gayrimenkulü oturma amacı ile almayı planlayanların oranı %42,5 iken, yatırım amacı ile almayı planlayanların oranı %29’larda çıkmıştır.
Peki ama yatırım değerini neye göre belirlemek gerekiyor. Büyüklerimizin ağzından geçmişte çok duyduğuğumuz bir oran vardır. “10 yılda kendini amorti edecek!” Bugün güncel verilere göre bu hesaplama ne kadar doğru? Evet amortisman süresi bir göstergedir ama tek başına yeterli midir?

Amortisman süresini referans alabiliriz. Ancak hesaplamayı yaparken paranın para olarak değerini, enflasyonu ve bölgesel yatırımları da bu hesaplamaların içerisine eklememiz gerekir. Daha anlaşılır hali ile şöyle ifade edeyim. Bankalardaki mevduat faiz oranlarının senelik net %9,1 olduğu, devlet tahvili getirisinin 390 günlük vadelerde %8,2’lerde olduğu bir ekonomide gayrimenkulün kendisini 10 senede amorti etmesini beklemek hayalden öteye geçmeyecektir.

1.000.000TL’nin senelik net vadeli getirisi 76.290TL, 387 günlük devlet tahvili getirisinin net 78.250TL’dir. 1.000.000TL değerindeki bir gayrimenkulün de 10 senede kendini amorti etmesi için aylık kirasının 8.333TL olması gerekmektedir. Bugün İstanbul’un bir çok semtinde yaklaşık Bir Milyon Türk Lirası bedel ile satın alınan gayrimenkuller ortalama 3.500-4.000 TL’den kiraya verilmektedir.

Zaten amortisman süresinin tek başına yeterli bir veri olmamasının sebebi de bu aradaki farkta yatmaktadır. Gayrimenkulün değer artışı bu hesaba dahil edilmemiştir. Halbuki son 4 yılda İstanbul’da gayrimenkul fiyatları %50-55 oranında artış göstermiştir. Ortalama senede %13 değerlenen gayrimenkul bir sene sonra 1.130.000TL’ye ulaşacak, üzerine bir de yaklaşık 45.000TL kira geliri ekleyecek reel değeri 1.175.000TL’ye ulaşacaktır. Yani bankadaki vadeli hesaptan ve devlet tahviliden elde edilecek gelirden yaklaşık %10 daha fazla getiri elde edecektir.

Piyasanın gerçeklerine göre yaklaşık 22-23 senede kendisini amorti eden bir yatırımın, alternatif yatırım araçları olan vadeli faiz oranları ve devlet tahviline göre %10 daha fazla getirisinin olduğu bir ekonomide, gayrimenkulün amortisman süresini 10 yıl beklemek sizce ne kadar sağlıklı bir düşüncedir? Eğer gayrimenkul yatırımı 10 senede kendisini amorti etseydi bu hesaba göre sizce yatırımcılar başka bir yatırım aracı düşünürlermiydi?
Piyasanın gerçeklerini ölçülebilir verilerle analiz etmek gerekir. Bugün 22-23 senede kendisini amorti eden bir gayrimenkul yatırımı alternatif yatırım araçlarından daha fazla getiri sağlıyor. 200 ay, yani 16-17 senedeki amortisman süresi olan gayrimenkulleri ise “yatırım fırsatı” olarak adlandırabiliriz! Siz ne dersiniz?