Batı Ataşehir Konut Projeleri Derinlemesine Analiz ve İnceleme
Çeyrek asıra dayanan gayrimenkul danışmanlığı kariyerimin son on yedi senesi aralıksız olarak Batı Ataşehir konut ve ticari projeleri uzmanlığım ile geçti. Bu süre içerisinde Batı Ataşehir lüks konut projeleri Ağaoğlu My World, Suncity, Moontown, Highpark, Equinox, Starland, Diamond, Andromeda, Southside; Uphill Court, Uphill Towers, Kentplus, Metropol İstanbul, Varyap Meridian, Deluxia Palace, Deluxia Suites, Trio Konutları, Incity, Stargate ve Palladium Residence projelerinde binlerce satılık ve kiralık 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 ve 5+1 işlemine bizzat kendim ya da yönettiğim ekiplerimle aracılık ettim. Ataşehir satılık daire ve Ataşehir satılık ofis arayışı olan binlerce müşteri ile çalışma imkanı buldum.
İşimde sürekliliğe verdiğim önem kadar veri tabanı tutmak ve sayıları analiz etmeye de özen gösterdim. Bu yazıda inceleyeceğiniz Batı Ataşehir özelindeki verileri başka hiçbir kaynakta bulamayacağınıza emin olabilirisiniz. Onyedi yıl boyunca tuttuğum veri tabanı sayesinde Batı Ataşehir konut projeleri özelinde satılık daire endeksi oluşturmayı başardım. Türkiye geneli ya da İstanbul ili, belki Ataşehir ilçesi için bulunabilecek bu verileri Batı Ataşehir konut projelerine indirgeyebilecek kadar detaylı bir veri tabanına sahip olmanın ayrıcalığı sayesinde 2008 yılından bugüne BAtı Ataşehir konut piyasasının nabzını tutabiliyorum. Mayıs 2024 itibarı ile de aylık olarak Batı Ataşehir satılık daire endeksi ile arz analizi ve Google trend ile de talep analizi yaparak bölge özelinde arz talep dengesini takip edebileceğiz.
2008 yılından günümüze kadar gerek ben ve ekiplerimin gerçekleştirdiği satışlar, gerek bölgede sahadan topladığımız reel veriler ve ilan sitelerinde yayınlanmış binlerce ilandan oluşan bir veri tabanını derledim. 2008=100 alarak günümüze kadar hem TL bazında hem de USD bazında 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 daire tiplerinde ayrı ayrı Batı Ataşehir Satılık Daire endeksi belirledim. Gelin birlikte Batı Ataşehir konut projelerinde fiyatlar nerelerden nerelere gelmiş birlikte inceleyelim.
Öncelikle şunu belirteyim. 2008 yılından günümüze tüm daire tiplerinde ortalama fiyatlar TL bazında 35 kat artmış görünüyor! Kulağa çok çılgınca gelse de USD bazında baktığımızda değer artış oranı %30 ile sınırlı kalmış.
Grafiklerden de anlaşılacağı üzere fiyatlar uzun bir süre yatay seyrettikten sonra pandemi ile birlikte yükselmeye başlıyor. Burada fiyatları tetikleyen bir kaç unsur olduğunu düşünüyorum. Birisi elbette pandemi kampanyaları. 0,69 ve 0,89 faiz oranları ile ikinci el gayrimenkul alım fırsatları mevcut konjonktürde yatırım fırsatı olarak karşımıza çıkmış ve alıcı sayısındaki artış ile her uygun krediye ulaşım döneminde olduğu gibi fiyatların yükselmesine sebep olmuştu. Bir diğer unsurun da kapanmalar döneminde sokağa çıkamayan insanların site özellikli sosyal donatılı evleri tercih etmesi olduğu kanaatindeyim. O dönem imkanı olan müstakil evlere geçerken, kimi de siteleri tercih etti. Evden çalışma ile ekstra bir oda ihtiyacı oldu. 2+1 ‘den 3+1 ‘e; 3+1 ‘den 4+1 ‘e geçişlerin yoğun olduğu dönem oldu 2020 ve 2021 yılları.
Batı Ataşehir konut projelerinde 16 yıllık verileri 1+1, 2+1, 3+1 ve 4+1 daire tiplerine göre ayrı ayrı detaylı incelediğimizde hemen hemen her daire tipi için farklı analizler ve sonuçlar çıkartmak mümkün.
Batı Ataşehir Satılık 1+1 Daire
Tek başına Batı Ataşehir satılık 1+1 daire tipini analiz ettiğimizde TL bazında fiyatının onaltı senede 25 kat arttığını görüyoruz. USD cinsinden baktığımızda ise onaltı senede yatırımcısına kira geliri hariç sadece gayrimenkul değeri açısından %7 kaybettirmiş görünüyor. Onaltı sene boyunca dolar bazında her sene yatırımcısına düzenli olarak kaybettiren 1+1 daire tipi 2019-2021 yılları arası üç sene boyunca dolar bazında %50’lerde yatırımcısına zarar yazarken son iki senede toparlamış görünüyor. Elbette burada bölgenin dinamikleri devreye giriyor. Batı Ataşehir projelerinin ağırlıklı olarak 1+1 dairelerden oluşuyor olması, bu daire tiplerinin bir yatırım aracı olarak en çabuk elden ve gönülden çıkartmaya uygun olması sebebi ile her dönem pazarda çokça seçeneğin olmasına sebep oluyor. Ekonominin değişmez kuralı. Bir ürün pazarda ne kadar çoksa fiyatı o kadar düşük olur. Batı Ataşehir 1+1 satılık daire piyasasının özelinde de durum biraz böyle olmuş gibi duruyor.
Batı Ataşehir Satılık 2+1 Daire
Tek başına Batı Ataşehir satılık 2+1 daire tipini analiz ettiğimizde 1+1 ile benzer bir durum olduğunu görüyoruz. 2+1 daire tipi onaltı senede TL bazında 28 kat değerlenmişken dolar bazında yatırımcısına onaltı senede %5,39 para kazandırmış görünüyor. En azından 1+1 daireler gibi kaybettirmemiş diyerek kendimizi avutalım. 2+1 daire tipleri de 1+1 daireler gibi USD bazında kira getirisi hariç yatırımcısına onaltı sene boyunca eksi yazmış, son iki senede toparlamış görünüyor.
Batı Ataşehir Satılık 3+1 Daire
Tek başına Batı Ataşehir satılık 3+1 daire tipini analiz ettiğimizde durumlar biraz değişiyor. TL cinsinden onaltı senede 35 kat değeri artan 3+1 daire tipleri dolar bazında da yatırımcısına %30 para kazandırmış. Bu kazanç oranı Batı Ataşehir konut projeleri ortalama kazanç verisi ile de örtüşüyor. 1+1 ve 2+1 dairelerden ayrışan bir başka durum da 3+1 daire tipinin onaltı senenin yarısında yatırımcısına dolar bazında para kazandırdığı. Yani bu kazanç diğer daire tiplerindeki gibi son iki senede olmamış. Bu da aslında bölgenin dinamikleri ile örtüşen bir veri. Daha çok çocuklu ailelerin ya da geniş ailelerin tercih ettiği bir lokasyon Batı Ataşehir. Bağdat Caddesinin kentsel dönüşüm dönemlerinden, Çekmeköy ‘den dönüşün genelde yaşandığı çocukların ergenleşip daha çok sosyal hayata karışma ihtiyacı ile anne babaların kurtuluş noktasıdır Batı Ataşehir.
Batı Ataşehir Satılık 4+1 Daire
Tek başına Batı Ataşehir satılık 4+1 daire tipini analiz ettiğimizde ise Batı Ataşehir ‘in genel istatistiklerinden tamamen ayrışan bir durum ile karşı karşıya kalıyoruz. 4+1 daire fiyatları 16 senede TL cinsinden tam 44 kat değelenmiş. Bu süre içerisinde kira geliri hariç yatırımcısına USD bazında da %63 para kazandırmış. Üretici firmaların zamanında öngöremediği ya da o zamanki fiyatlardan ve konjonktürden dolayı cesarete edemeyip az ürettiği daire tipi olması etkenlerden birisi. Bölgede en az bulunan ev tipi 4 ve 5 odalı evler. 16 yıllık verileri analiz etttiğimde yatırımcısına hemen hemen her sene para kazandırmış tek daire tipi Batı Ataşehir Satılık 4+1 daireler. Dolar bazında zarar yazdığı sadece iki sene var. 2018 ve 2019 yılları. Gayrimenkul piyasasının en zorlu iki senesi. Bu dönemlerde bile diğer daire tipleri %50’ler ve üzerinde dolar bazında zarar yazarken, 4+1 daire tipinin iki senedeki toplam zararı sadece %16’larda kalmış ve sonra hızlıca toparlamış. Bölgede az sayıda üretilmiş olmanın dışında bir de hem pandemi etkisi ile ekstra oda ihtiyacı hem de bölgenin değişen sosyo-ekonomik müşteri kitlesi ile 4+1 dairelere ilgi her yıl artmış görünüyor. (NOT:Diğer daire tiplerinden oldukça ayrışan yüksek kazanç verisi bir kaç kez incelenmiştir)
Genel bölge analizinden detaylı daire tipi analizine kadar bölgeyi inceledikten sonra finalde şunu belirtmek isterim. Gayrimenkul, doğru analiz ve veriler ile alındığında, bölge dinamiklerine hakim bir yönlendirme ile seçildiğinde uzun vadede ciddi bir yatırım aracı. Batı Ataşehir ‘den onaltı sene önce 3+1 ve 4+1 daire alanlar bugün %30 ile %60 arasında DOLAR bazında kar ettiler. Bu da yılda %4 Dolar bazında kazanç demektir. Son iki seneyi saymazsak on yıldan fazla süredir aldıkları kira ile bu oran muhtemelen %7’lere dayanıyorudur. Dolar bazında senelik %7 kazanç uluslararası yatırım platformlarında son derece muteberdir. Hala tam anlamı ile hayata geçmemiş Uluslararası Finans Merkezi ve Göztepe-Ataşehir metrosu ile bölgenin yatırım avantajlarının gidecek çok yolu olduğunu da belirtmek isterim.
Yazının başında belirttiğim üzere Mayıs 2024 itibarı ile aylık raporlamalarıma yine yeni yeniden başlıyorum. Uzun yıllar farklı firma ismi ile hazırladığım ancak son dönemde yasal zorluklarla rakamsal bilgi paylaşamamaktan dolayı yapmaya ara verdiğim raporlar için bulduğum endeks çözümü ile hem daha sürdürülebilir hem de daha anlaşılır bir sistemde geri dönüyorum. Eğer siz de aylık Batı Ataşehir İkinci El Pazar Raporuna erişmek isterseniz aşağıdaki linkten kayıt olmalısınız. Malum! Artık KVKK var. Hayatımız eskisi kadar kolay değil :)
Ataşehir’de Güç Bende! REMAX ile Güç Her Yerde. Güç Sizinle Olsun.
Lüks Konut & Ticari Gayrimenkul Almak & Satmak & Kiralamak İçin Bana Aşağıdaki İletişim Kanallarımın Herhangi Birisinden Ulaşabilirsiniz.
Sadece Ataşehir değil, İstanbul Anadolu yakasındaki gayrimenkul ihtiyaçlarınız ile bizzat; Tüm Türkiye ve Yurt Dışındaki ihtiyaçlarınız için Profesyonel İş ortaklarım vasıtası ile hizmetinizdeyim.
