Bağdat Caddesi Rehberi: Satılık ve Kiralık Daire, Ofis Piyasası

Hazırlayan: Bora Güçmen, RE/MAX City · Son güncelleme: Eylül 2026 · Veri dönemi: 2025 3. çeyrek

Bağdat Caddesi Konut Piyasası: Güncel Veriler

Aşağıdaki veriler, Bağdat Caddesi konut piyasası için hazırladığım çeyreklik rapora dayanır. Fiyat endeksi 2024 = 100 alınarak hesaplanır. Satış verileri TÜİK'in Kadıköy ilçesi rakamlarıdır.

Kaynak: Bağdat Caddesi Konut Piyasası Raporu, 2025 3. Çeyrek – Bora Güçmen, RE/MAX City.

Ne anlama geliyor? Kur düzenli olarak artarken konut fiyatları aynı hızda yükselmedi. Bu nedenle dolar bazında belirgin bir değer kaybı görülüyor. Buna karşın satışlar ve internet aramaları artıyor. Alıcılar, fiyat düzeltmesini fırsat olarak değerlendiriyor. Artan ilan sayısı alıcıya seçenek ve pazarlık gücü sağlarken, satıcıların doğru fiyatla piyasaya çıkmasını zorunlu kılıyor.

Bağdat Caddesi Satılık Daire

Bağdat Caddesi'nde satılık daire stoku, eski apartmanların yerini alan kentsel dönüşüm binaları ile caddeye ve sahile yakın klasik apartman dairelerinden oluşur. Fiyatı belirleyen en önemli etkenler şunlardır: Caddeye ve sahile uzaklık, binanın yaşı ve dönüşüm durumu, deniz manzarası, otopark ve asansör gibi olanaklar.

Hangi daire tipi daha iyi performans gösteriyor?

2025'in 3. çeyreğinde TL endeksinde 1+1 ve 3+1 daireler 100'ün üzerine çıkarak en güçlü performansı gösterdi. 2+1 daireler ise en zayıf segment oldu. Dolar bazında tüm segmentler geriledi. 3+1 daireler değerini en iyi koruyan, 2+1'ler ise en çok değer kaybeden tip oldu.

Bağdat Caddesi'nde daire alırken nelere dikkat edilmeli?

• Bina yaşı ve deprem güvenliği: Eski binalarda deprem dayanıklılığı ve kentsel dönüşüm süreci (riskli yapı tespiti, kat karşılığı anlaşma durumu) mutlaka araştırılmalı.
• Yeni binalarda iskân: Dönüşümle yapılan binalarda iskânın alınıp alınmadığı ve kat mülkiyetine geçiş kontrol edilmeli.
• Konum: Cadde ile sahil arası ve Cadde ile E-5 arası arasında belirgin fiyat farkı vardır. Deniz manzarası fiyatı ayrıca etkiler.
• Otopark: Bölgede sokakta park yeri kısıtlı olduğu için kapalı otopark önemli bir değer unsurudur.
• Doğru fiyat: Güncel piyasa değerini ücretsiz ekspertiz ile öğrenebilirsiniz.

Bağdat Caddesi Kiralık Daire

Bağdat Caddesi kiralık daire piyasasında talep; sahile, okullara, Marmaray istasyonlarına ve caddenin sosyal yaşamına yakınlık nedeniyle yıl boyunca canlı kalır. Aileler Suadiye, Caddebostan ve Erenköy'deki geniş daireleri tercih eder. Tek kişilik ve çift hanelerde ise 1+1 ve 2+1 daireler ile yeni binalardaki eşyalı daireler öne çıkar.

• Kira artışı: Konut kiralarında yıllık artış, bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamaz (TBK md. 344).
• Kentsel dönüşüm riski: Eski binalarda, dönüşüm kararı çıkması halinde tahliye takvimi sözleşme öncesinde ev sahibiyle konuşulmalı.
• Aidat, depozito ve demirbaş: Sözleşmede açıkça yazılmalı. Eşyalı dairelerde fotoğraflı teslim tutanağı hazırlanmalı.

Bağdat Caddesi'nde kiralık daire aramak ya da dairenizi kiraya vermek için Bağdat Caddesi talep formunu doldurabilirsiniz.

Bağdat Caddesi Satılık Ofis

Bağdat Caddesi'nde plaza tipi ofis stoku sınırlıdır. Satılık ofis ve ticari gayrimenkul seçenekleri daha çok cadde üzerindeki binaların ofis ve muayenehane katları ile zemin kat dükkân ve mağazalardan oluşur. Cadde, yüksek yaya trafiği nedeniyle klinik, danışmanlık ofisi ve perakende yatırımları için güçlü bir adrestir. Daha büyük metrekare ihtiyacı olan firmalar için yakındaki Kozyatağı ve Batı Ataşehir plazaları iyi bir alternatiftir. Ayrıntılar için Ataşehir satılık ofis bölümüne bakabilirsiniz.

• Ticari kullanım için tapudaki niteliğin (mesken / işyeri) ve belediye ruhsat koşullarının kontrolü
• Kiracılı ticari mülklerde mevcut kira sözleşmesinin süresi ve kira seviyesi
• KDV ve tapu harcı gibi vergi kalemlerinin toplam maliyete dahil edilmesi

Bağdat Caddesi Kiralık Ofis

Bağdat Caddesi'nde kiralık ofis arayanlar genellikle cadde üzerindeki ya da caddeye yakın sokaklardaki binalarda ofis, muayenehane veya showroom olarak kullanılabilecek katlara yönelir. Görünürlüğün önemli olduğu işletmeler için cadde cephesi, sakin bir çalışma ortamı arayanlar içinse ara sokaklar öne çıkar.

• Stopaj: Şirket olarak kiralanan işyerlerinde kira üzerinden stopaj kesilir. Kiranın brüt mü net mi olduğu sözleşmede belirtilmelidir.
• Kullanım izni: Mesken nitelikli bir dairenin ofis olarak kullanımı için kat malikleri kurulunun onayı gerekebilir.

Ofis ve ticari gayrimenkul talepleri için: Ticari gayrimenkul talep formu.

Caddebostan, Suadiye ve Diğer Semtler

• Caddebostan: Caddenin en hareketli bölümlerinden biri. Sahil parkına ve plajına yakınlığı, kafe ve restoranlarıyla öne çıkar.
• Suadiye: Geniş daireleri, sahile yakın sakin sokakları ve yenilenen bina stokuyla ailelerin gözde semti.
• Erenköy ve Göztepe: Köklü okulları, yeşil sokakları ve Marmaray istasyonlarıyla aileler için dengeli bir seçenek.
• Feneryolu: Kadıköy merkeze yakınlığı ve Marmaray bağlantısıyla öne çıkar.
• Bostancı: Marmaray, M4 metro ve deniz ulaşımının kesiştiği ulaşım merkezi.

Ulaşım: Marmaray'ın Feneryolu, Göztepe, Erenköy, Suadiye ve Bostancı istasyonları caddeye paralel uzanır. E-5 tarafında M4 metro hattına, Bostancı'da deniz ulaşımına bağlanılır. Sahil yolu, Kadıköy ile Bostancı arasında hızlı bir alternatif sunar.

Bağdat Caddesi'nde Hangi Gayrimenkul Danışmanıyla Çalışmalı?

Bağdat Caddesi'nde fiyatlar bina yaşına, dönüşüm durumuna ve caddeye olan mesafeye göre çok değişir. Bu yüzden bölgeyi veriyle takip eden bir danışman, doğru fiyatı belirlemede kritik rol oynar.

Bora Güçmen, 2001'den bu yana RE/MAX bünyesinde çalışan, 25 yıllık deneyime sahip bir lüks konut ve ticari gayrimenkul danışmanıdır. 14 yıl broker olarak RE/MAX ofisleri yönetti ve 1.000'den fazla satış ve kiralama işlemine aracılık etti. 2023 RE/MAX Hall of Fame ve Chairman's Club ödüllerinin sahibidir. Bugün RE/MAX City bünyesinde Batı Ataşehir'in yanı sıra Bağdat Caddesi, Caddebostan ve Suadiye'de de hizmet veriyor ve Bağdat Caddesi konut piyasası için çeyreklik pazar raporları yayınlıyor.

Bağdat Caddesi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Ataşehir ve Batı Ataşehir için: Ataşehir Rehberi.